ＣＳ建築事務所のブログ

先週の金曜日は

赤外線サーモグラフィーを使った

外壁診断の講習会のため千葉県の幕張へ。

さすがに、前日に行かないと

朝からの研修会に、間に合わないから

幕張のホテルへ宿泊。


気分転換にと

窓側の席を予約するものの

行きの飛行機は故障のため

ＪＡＬからＡＮＡへ変更になり、もちろん

窓側の席はとれずに富士山は拝めず。



帰りのＡＮＡは予定通りの便に乗れたから

空から大阪、神戸の夜景を楽しみにしていたのに
（結構はっきり見えます）

尾翼のそばで窓から夜景が見えない。

何事も思うようにはいかない。


でも宿泊した、ホテルスプリングス幕張は

シングルの部屋をとったのにツインの部屋に

なっていて、広々として気持ちの良い夜を過ごせました。

すぐに寝てしまったけど。


本題の講習会は、実践を踏まえた

専門的な講習会で、今後の業務に生かせそうです。

その面は良かったですよ。（本来の目的だけど）




（実技研修の様子です。左から２人目がわたしです。）
（熱心に質問してますね。）




（サンプルを撮影した可視画像）


（サンプルを撮影した熱画像）
（中の緑色のところが、タイルの浮きの部分です）

当社の機器を持ち込んで撮影しました。

３０万画素のサーモグラフなので、特に奇麗に撮影できてます♪

マンションの大規模修繕で、

バルコニーの工事をする時は

エアコンを移動したり、

場合によっては取り外したりします。


工事終了後、不具合がないかどうか、

アンケートで作動点検を

お願いするものの、

秋に大規模修繕工事を行った場合

夏にしか使わない方も多いため

実際にフル活動を始めるには

この時期。

したがって、この時期に不具合が発覚

ってこともある。


昨日、あるマンションの修繕委員長から

「エアコンが落ちました。」

って電話が入り、びっくり。

良く話を聞くと、取り付け方に問題があったらしく

ドレーン管から水が逆流し、

直そうと思っているうちに

外れて落ちたとのこと。


本日は松山に出張のため

工事を担当した監督さんに

連絡を取り、対応を依頼。


修繕委員長もあちこちに出張が多いため

各地のうまいお店が詳しい。

こんな時でも、ひととおりの

状況を話し終えると、

松山に出張しているのならと

おいしい店をいろいろ

アドバイスして頂く。


でも、昨晩は深夜の調査のため

一晩中仕事。

今晩も同じで、朝から帰途につく予定。

なので結局行けそうもなし。


でもまた来月行く用事があるので、

今度はぜひ行ってみたい。


ただ、次回はひとりの予定だから

行きづらいよな〜。

誰か一緒に行こうよ？

建物の調査の仕事において

外壁の調査診断の仕事は雨が降るとほぼ出来ません。

建物内部の調査は関係なく出来るけれど

さすがに雨の時は、普通、しません。


ただ、本日はホテルの外壁診断で、

打診検査する壁面に客室をすべて

空室にしてあるため、

雨でも強硬突破。

それも、国道に面しているため、

高所作業を設置しての道路の使用許可は深夜のみ。



雨の中の深夜の外壁診断。

なかなか、めぐり逢うことはないと思う。

それも松山。



でも、夜だから熱くないし、

雨だから人通りも少ないだろうから、

やりやすいかも。


ただ、風はいやだな〜。

ゆれて怖いもん。

今夜はダシンオールナイト♪

大規模修繕工事が終わると

工事の内容によって、１年、３年、５年、１０年と

定期点検が実施されます。


先の話だなって思ってても

あっという間に時は過ぎてしまいます。


今年の春にも３件の点検があり、

その中の１件が今日ありました。


当社では何もトラブルがなければ

忘れがちなので、

行った修繕を一覧表にして管理しています。


この点検は施工会社が主体となって

行う場合が多いですが、

（もちろん、管理組合が主体がベスト）

各会社によって、対応が違ってきます。

担当者が転勤したり、退職したり

今の現場で手一杯だったりで、中途半端になりがちです。


この辺を改善するには

アフター点検の担当者が

専任されている会社

に仕事を任せるのが良いと思います。


施工会社の選定では金額だけでなく

施工後の対応も重要項目で選定基準に加えて

いくように持っていきたいと思います。


そういえば、先日のヒアリングで

住民の方から○○会社は以前住んでいたマンションで

大規模修繕をした時に

工事後の不具合でなかなか来てくれなかった

と言う意見が出てましたね。

ひとつの業界に長く残るには

顧客満足度を常に高める努力が必要だと思います。

先週は出張で四国の松山へ。

ほとんどが出張と言えば、大阪、神戸、福岡。

この近辺がほとんど。


だけど、なぜか松山。

それも２回。


松山へは宇品港から、スーパージェットで１時間とちょっと。

車で行くと「しまなみ海道」を通るので少しおおまわりなる。

要件は、松山の某ホテルの外壁調査の下見と某飲食店の松山店の改装の下見。

現場は近所だけど、まったく別の仕事。

司馬遼太郎記念館を見ることもなく。

どちらも日帰り。


テナントの改装は期日が短く、主役は厨房、家具。

それらを調整するべく、配管などの納まりを検討しながら

プランを作成。


内装の解体を終えて、土曜日に原寸を計測したものを貰って

「月曜日に打ち合わせに使うから・・・」

と言うことは、土日で書けってことか。


テナント工事は大抵工期がない。

それも承知の上。


原寸の寸法が合わないから、四苦八苦。

図面に現場の埃（耐火材）がついていたのか、手が痒くなるし。


学生の時に、ア○パークで某大手飲料メーカー系列店でアルバイトをしていた時に、

福岡から来たと言う若いオーナーに後ろから蹴られたことを

なぜだか思い出しながら。

なんとか完成・・・。

蹴られなくて良かったよ。

本日はあいにくの雨

夕方、少し時間が取れたので

気になっていた、雨漏れの

補修の現場へ行ってみる。



数年の空室だったため

微量の雨漏れの発見が遅れ

競売で売却する時に漏水が発覚。

おまけに、複雑な形状の建物。


入居までの時間がないため

原因と思われる、個所へ

補修の指示をし、すでに対処済み。


答え合わせは、雨が降った後！。


結果は・・・正解？

今日のところは雨漏れなし。

とりあえず今晩は、ゆっくり寝れそうです。

マンションに関わる仕事をしていると

休日はなかなか休めません。


診断内容の説明会

修繕委員会、理事会、総会などへの出席

工事説明会、中間検査、竣工検査の立会い

いろいろな催しが

大方の場合、休日に入ります。


事前に予定を立てていても、

こちらの遊びの都合で、変更するのは

気が引けるため、なかなか、予定はたちません。

もちろん。どうしても大事な予定の場合は

変更をお願いすることもありますが・・・


今日は、昔の仕事仲間と

毎年恒例のバーベキュー大会の日。

仕事の予定はなし。


だけど、朝から雨。


でも、強硬突破で実施するらしいから

着替えと、傘を持参して、行ってみますか。

せっかくだもん。

あるマンションで大規模修繕工事を終えた後、

専有部分の修繕細則の作成のお手伝いをしています。


建物が古くなってくると

専有部分も何らかの修繕を

実施するようになりますが

マンションは建築基準法や

消防法をはじめとした、

いろいろな法律で、

安全に住めるように規制されています。



専有部と言えども、自分の好きなようにする

わけには、行かないので、

あらかじめルールを作っておくことが、

後のちのトラブルを防ぐことになります。



その中で、建築基準法の内装制限の

お話をしたいと思います。



マンションには基本的に

多くの人が集まって暮らしています。

このようにたくさんの人が集まっている建物で、

火災などが起こると、大きな災害になってしまいます。


そこで、

一定規模以上の物には建築基準法の「内装制限」

という規制がかかってきています。


内装制限とは、主に台所などの火気を使用する部屋で

壁や天井などの、内装材を

燃えにくいものにする規制のことです。


例えば火気を使う部屋で、ビニールクロスの代わりに

壁や天井に杉板を張りたいと思っても

杉板は燃える仕上げ材とみなされ

そのままの状態の使用はできないことになっています。
（床はＯＫ）


建築基準法では、制限を受ける範囲や箇所と、

使ってよい仕上げ材が定められているのです。

マンション管理で言う大規模修繕工事は

通常１０年〜１５年で実施するのが一般的です。


１回目の大規模修繕工事の計画時に

修繕積立金が足りる、足りないの話で終わる場合があります。


３０年をスパンとして、１回目の大規模修繕工事で残高をすべて

使い切ってしまうと、

均等積立方式で言った場合（段階的に値上げをする計画では無い場合）

第２回目の大規模修繕工事

ＥＶ設備のリニューアル

給水・排水設備の修繕などの

設備関係の修繕が出来なくなってしまいます。


大規模修繕工事を終了した時点で

修繕積立金の値上げ、管理費の見直し

そんな作業が必要になります。


では

１回目の大規模修繕時に

どのくらいの残高があれば

修繕積立金を値上げしないで

すむか？


いままで、長期修繕計画を作成した経験で行くと

大雑把に

かかる工事費の

１／３〜１／４程度残す必要があります。

例えば

１２年目で、３０００万の大規模修繕工事が必要とした場合


１０００万〜７５０万程度は残したいものです。

残らない場合は

長期修繕計画を作成、見直して

修繕積立金の見直しをするのが賢明です。


特に機械式の駐車設備を持っている

マンションンで

全額修繕積立金会計に

繰り入れて無い場合は必要です。

ゴールデンウイークの中日

出張で神戸へ。

人が多いと思いきや、ガラガラの新幹線の中。

全車禁煙で、車内に喫煙ルームがあるとの表示で

早速、行ってみる。




丸みをおびた室内で、意外と「かっこいい空間」


理不尽かもしれないけど、普段は禁煙車に乗ることが多い。

（煙がもうもうで居心地が悪いから・・・）

全車禁煙でも、こんな喫煙ルームがあるならいいですよね。

愛煙家の皆さん！